A partir de janeiro de 2026, quem ganha renda com imóveis vai pagar mais impostos. Isso acontecerá porque a Lei Complementar nº 214/2025 muda completamente as regras de tributação do aluguel.
Além do Imposto de Renda, dois novos tributos entram em vigor: o IBS (estadual/municipal) e a CBS (federal). Como resultado, a carga total pode alcançar 28%, o que reduz a rentabilidade dos imóveis para locação.
O que muda na tributação de aluguéis
A reforma tributária transformou a locação em uma atividade considerada de prestação de serviços. Por esse motivo, os proprietários terão de pagar, além do IRPF, o IBS e o CBS.
Esses dois tributos substituem impostos antigos, como ISS, ICMS, PIS e Cofins. Dessa forma, o cálculo e o recolhimento dos tributos passam a seguir novas regras.
Quem será afetado
A nova lei atinge pessoas físicas que:
- Possuem mais de três imóveis para locação, e
- Recebem mais de R$ 240 mil por ano com aluguel.
Caso o proprietário ultrapasse esse limite em mais de 20%, ele será enquadrado no novo regime ainda no mesmo ano. Portanto, acompanhar o faturamento mensal se torna essencial.
Quando a regra entra em vigor
A nova tributação começa a valer em 1º de janeiro de 2026. Entretanto, haverá um período de transição até 2033, durante o qual as alíquotas antigas serão gradualmente substituídas.
Short-stay e temporada também mudam
O modelo short-stay, comum em São Paulo, também será impactado. Contratos de até 90 dias passarão a ser tratados como serviços de hospedagem. Por isso, o recolhimento seguirá as novas regras da CBS e do IBS.
Apesar dessa mudança, contratos firmados antes da entrada da lei poderão manter alíquotas menores, desde que cumpram requisitos legais. Dessa maneira, antecipar ajustes contratuais pode gerar economia significativa.
Como a BR Gestão está se antecipando
A BR Gestão, divisão da BR 360 Soluções Imobiliárias, atua com locações de curta e média duração em São Paulo. Por causa das novas regras, a equipe já revisa contratos, projeta impactos e orienta os proprietários sobre o melhor momento para renegociar. Assim, nossos clientes mantêm a rentabilidade mesmo diante da mudança tributária.
Como proteger sua renda antes de 2026
Embora a nova lei aumente os custos, é possível reduzir o impacto com ações práticas e bem planejadas. A seguir, veja três passos essenciais.
1. Revise os contratos ainda em 2025
A formalização correta do contrato pode fazer diferença. Além disso, atualizar as cláusulas antes da virada do ano ajuda a garantir o uso de alíquotas mais baixas por mais tempo.
2. Simule os novos cenários
Simular diferentes faixas de tributação é essencial para entender o real impacto. Em alguns casos, a soma de IRPF, IBS e CBS pode ultrapassar 35%. Por essa razão, calcular antecipadamente evita perdas futuras.
3. Avalie o formato de gestão
Alguns proprietários podem se beneficiar ao atuar como pessoa jurídica. Contudo, essa escolha deve considerar custos contábeis e obrigações adicionais. Assim, é importante fazer essa análise com suporte especializado.
Mercado de aluguel em São Paulo: ajustes e oportunidades
O mercado de locação na capital paulista continua aquecido. Mesmo assim, o aumento de impostos exigirá ajustes de preço, contrato e operação.
Em regiões de alta demanda — como Moema, Vila Olímpia e Perdizes — o modelo short-stay continua vantajoso. Isso acontece porque o giro rápido e a alta ocupação compensam parte da carga tributária.
Além disso, imóveis bem gerenciados, com manutenção e atendimento profissional, tendem a manter taxas de retorno mais estáveis. Por esse motivo, contar com uma administradora especializada, como a BR Gestão, se torna ainda mais importante.
Conclusão: 2025 é o momento de agir
A nova tributação dos aluguéis representa um desafio, mas também uma oportunidade de reestruturação. Quem se prepara agora garante vantagem competitiva e evita perdas em 2026.
Na BR 360 Soluções Imobiliárias, ajudamos proprietários a revisar contratos, simular tributos e adotar estratégias inteligentes de gestão. Assim, você continua lucrando mesmo com as novas regras.
👉 Agende sua consultoria com a BR Gestão e mantenha sua renda segura antes que a nova lei entre em vigor.