A reforma tributária no aluguel por temporada entra em vigor em 2026 e muda a forma como o fisco trata imóveis anunciados em plataformas como Airbnb e Booking. Além disso, o novo modelo exige mais planejamento de proprietários e investidores. Dessa forma, quem atua com locação de curta duração precisa revisar estratégia, estrutura e gestão para preservar a rentabilidade.
Neste conteúdo, você entende o que muda, quem será impactado e como se preparar para o novo cenário tributário.
Reforma tributária no aluguel por temporada: o que muda a partir de 2026
Hoje, o aluguel por temporada segue regras diferentes da hotelaria. No entanto, a nova legislação elimina essa distinção. Ou seja, a locação de imóveis por até 90 dias passa a funcionar como prestação de serviço, assim como hotéis e apart-hotéis.
A Lei Complementar nº 214/2025 define as novas bases do sistema tributário sobre o consumo no Brasil.
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Assim, a reforma tributária no aluguel por temporada cria um novo enquadramento fiscal, especialmente para quem atua de forma profissional no setor.
Pequenos proprietários continuam isentos
Por outro lado, a reforma não afeta todos os locadores. Pequenos proprietários que alugam de forma ocasional e permanecem abaixo do limite anual de renda continuam fora da incidência dos novos tributos.
Ainda assim, o investidor deve acompanhar a soma das rendas imobiliárias. Desse modo, evita ultrapassar os limites que caracterizam a atividade como profissional.
Quem passa a pagar IVA no aluguel por temporada
Com a reforma tributária no aluguel por temporada, a lei obriga o recolhimento do novo IVA — formado pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — nos seguintes casos:
- Empresas que alugam imóveis por temporada;
- Pessoas físicas que atuam como locadores profissionais e:
- possuem mais de três imóveis;
- faturam mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis;
- ou recebem acima de R$ 24 mil em um único mês.
Além disso, o cálculo considera a soma das rendas de curta duração com outras rendas imobiliárias.
Impactos da reforma tributária no aluguel por temporada para investidores
Estudos de mercado apontam aumento relevante da carga tributária para locadores enquadrados nas novas regras. Portanto, muitos investidores precisarão ajustar preços, modelo jurídico e forma de operação.
Ao mesmo tempo, o setor tende a se profissionalizar. Assim, proprietários organizados e com gestão eficiente ganham competitividade, enquanto operadores menos estruturados enfrentam mais desafios.
Créditos tributários e organização da operação
Além disso, a nova legislação permite que o investidor utilize créditos tributários sobre despesas operacionais. Gastos com reformas, manutenção, limpeza e serviços ajudam a reduzir o imposto devido.
Dessa forma, controle financeiro, emissão de notas fiscais e organização da operação passam a fazer diferença direta no resultado final.
Como fica o Imposto de Renda para locadores
Enquanto o IVA ganha protagonismo, o Imposto de Renda também impacta a rentabilidade.
Pessoa física
Rendimentos mensais até R$ 5 mil permanecem isentos. No entanto, valores maiores entram na tabela progressiva e podem chegar a 27,5%, somados ao IVA quando houver enquadramento.
Pessoa jurídica
Por outro lado, a atuação como pessoa jurídica amplia as possibilidades de planejamento tributário. Assim, o investidor consegue organizar melhor a distribuição de lucros e a estrutura da operação.
O que esperar a partir de 2026
A partir de 2026, o mercado de aluguel por temporada deve passar por uma reorganização. Consequentemente, a oferta tende a se concentrar em operadores estruturados, enquanto as plataformas digitais ampliam a rastreabilidade das operações.
Por fim, diante da reforma tributária no aluguel por temporada, o investidor precisa tomar decisões estratégicas para manter a rentabilidade no longo prazo.
Como a BR 360 apoia investidores nesse cenário
Na BR 360, acompanhamos de perto a reforma tributária no aluguel por temporada e seus impactos no mercado imobiliário. Dessa forma, ajudamos investidores a tomar decisões mais seguras, com visão estratégica e foco em resultado.
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