Os imóveis compactos em São Paulo ganharam ainda mais protagonismo no mercado imobiliário em 2026. Em junho, unidades entre 30 m² e 45 m² representaram 70% dos lançamentos residenciais da capital paulista, segundo dados do Secovi-SP.
Além disso, o desempenho também apareceu nas vendas. Os compactos responderam por 64% das unidades comercializadas, totalizando 5.985 imóveis.
Dessa forma, os números mostram que os apartamentos menores não são apenas uma tendência entre os novos lançamentos. Ao contrário, eles já ocupam uma posição relevante na dinâmica do mercado imobiliário paulistano.
Compactos apresentam forte velocidade de vendas
Um dos indicadores que mais chama atenção é a Velocidade de Vendas sobre Oferta (VSO). Entre os imóveis de 30 m² a 45 m², o índice chegou a 11,1% em junho, o maior entre as metragens analisadas pelo Secovi-SP.
Na prática, esse indicador ajuda a demonstrar a capacidade de absorção dessas unidades pelo mercado.
Além disso, o segmento apresentou números expressivos em valor. As vendas de apartamentos entre 30 m² e 45 m² movimentaram aproximadamente R$ 1,9 bilhão em VGV, correspondendo a cerca de 46% dos R$ 4,2 bilhões movimentados pelo mercado residencial paulistano no mês.
Com isso, considerando as 5.985 unidades comercializadas, o tíquete médio ficou próximo de R$ 317 mil.
Por que os imóveis compactos em São Paulo estão ganhando espaço?
A expansão dos compactos está relacionada a diferentes mudanças no comportamento de quem compra e investe em São Paulo.
Em primeiro lugar, localização e mobilidade ganharam importância na decisão de compra. Por isso, parte do mercado passou a priorizar apartamentos mais eficientes e bem localizados em vez de grandes metragens.
Além disso, unidades menores podem representar um tíquete de entrada mais acessível em determinadas regiões. Consequentemente, esse formato consegue alcançar diferentes perfis de compradores e investidores.
Ao mesmo tempo, para o investidor imobiliário, fatores como demanda da região, facilidade de locação, liquidez e potencial de valorização também precisam ser considerados.
Portanto, a metragem isoladamente não determina a qualidade de um investimento. É necessário avaliar o ativo considerando também sua localização, preço, público potencial e demanda existente no entorno.
Unidades com menos de 30 m² também têm participação relevante
Os apartamentos ainda menores também apresentaram participação significativa no mercado paulistano.
Segundo os dados divulgados, imóveis com menos de 30 m² representaram 17% dos lançamentos e 26% das vendas em junho, correspondendo a 2.137 unidades lançadas e 2.405 comercializadas.
Nesse sentido, quando esses números são observados junto aos resultados dos apartamentos entre 30 m² e 45 m², fica ainda mais evidente a presença dos formatos compactos no mercado atual.
Ainda assim, isso não significa que qualquer apartamento pequeno seja automaticamente uma boa oportunidade.
Por isso, para quem pensa em investimento, é fundamental analisar localização, infraestrutura, mobilidade, oferta concorrente, preço por metro quadrado, potencial de valorização e demanda para locação.
Em outras palavras, é a combinação desses fatores que permite avaliar o potencial real de determinado ativo.
Faixa de até R$ 400 mil também impulsiona o mercado
Outro dado relevante está relacionado ao preço das unidades.
A faixa entre R$ 275 mil e R$ 400 mil concentrou 49% das vendas residenciais da capital paulista em junho, com 4.527 imóveis comercializados.
Além disso, o movimento está relacionado às condições do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Desde abril de 2026, imóveis de até R$ 400 mil podem se enquadrar na Faixa 3 do programa em todo o país.
Em junho, as faixas vinculadas ao programa representaram 81% dos lançamentos e 75% das vendas em São Paulo.
Consequentemente, esse cenário também influencia o desenvolvimento de novos empreendimentos. As incorporadoras buscam adequar metragem, preço e características dos produtos à capacidade de compra e financiamento do público.
O mercado busca apartamentos menores — mas não necessariamente mínimos
Apesar da força dos compactos, existe uma diferença importante entre apartamentos menores e unidades extremamente reduzidas.
Ely Wertheim, CEO do Secovi-SP, aponta uma tendência de concentração da demanda em apartamentos entre 40 m² e 60 m², capazes de combinar um tíquete mais acessível com espaços adequados a diferentes momentos da vida do comprador.
Assim, a transformação do mercado não está relacionada apenas à redução de metragem. Na verdade, fatores como eficiência, localização e adequação ao estilo de vida contemporâneo também ajudam a explicar esse movimento.
Tendência também aparece fora da capital
O avanço dos compactos não está restrito à cidade de São Paulo.
No primeiro trimestre de 2026, imóveis de até 45 m² corresponderam a 58% dos lançamentos e 45% das vendas nas 41 cidades paulistas analisadas pelo Secovi-SP.
Dessa maneira, os dados indicam uma mudança que vai além da capital.
Além disso, condomínios com academia, áreas de convivência, serviços e infraestrutura compartilhada passaram a agregar valor aos empreendimentos, mesmo quando as unidades privativas possuem metragens menores.
O que esses números representam para o investidor?
Os dados reforçam uma mudança importante no mercado imobiliário de São Paulo. Atualmente, metragem deixou de ser o único parâmetro de valor para uma parcela relevante dos compradores.
Por outro lado, a forte expansão dos compactos exige atenção. Afinal, quanto maior a quantidade de novos produtos, maior também pode ser a concorrência entre unidades semelhantes em determinadas regiões.
Por isso, para o investidor, acompanhar uma tendência não é suficiente.
Antes de tudo, é preciso entender onde existe demanda consistente, qual público aquela localização atende e quanto o mercado consegue absorver.
Além disso, fatores como preço de entrada, potencial de valorização, liquidez e demanda para locação precisam fazer parte da análise.
Dessa forma, selecionar corretamente o ativo pode ser tão importante quanto identificar uma tendência de mercado.
Inteligência imobiliária para investir com estratégia
Na BR360 Soluções Imobiliárias, acompanhamos os movimentos do mercado para identificar oportunidades alinhadas ao perfil e aos objetivos de cada investidor.
Para isso, nossa análise considera localização, demanda, potencial de valorização, características do produto e estratégia de utilização do ativo.
Assim, olhamos para o investimento imobiliário de maneira completa, desde a seleção da oportunidade até a estratégia de gestão do patrimônio.
Em um cenário no qual os imóveis compactos em São Paulo já representam uma parcela significativa dos lançamentos e das vendas, selecionar o ativo certo se torna tão importante quanto identificar a tendência.