O crescimento da locação de curta temporada transformou studios e apartamentos compactos em uma alternativa cada vez mais observada por investidores em São Paulo. Mas, antes de adquirir uma unidade pensando em operar por plataformas como Airbnb, é fundamental entender qual é a classificação daquele ativo.
As siglas HIS-1, HIS-2 e HMP aparecem com frequência em novos empreendimentos da capital, principalmente entre unidades compactas e com valores mais acessíveis.
E existe uma questão fundamental para quem pretende investir visando locação de curta temporada:
Unidades HIS, HIS-2 ou HMP podem operar no Airbnb?
Atualmente, em São Paulo, a resposta é não.
A legislação municipal estabelece restrições para a utilização dessas unidades, justamente porque elas fazem parte de políticas habitacionais destinadas a públicos específicos.
O que são HIS-1, HIS-2 e HMP?
Essas classificações fazem parte da política habitacional da cidade de São Paulo e determinam, entre outros aspectos, a faixa de renda das famílias que podem ocupar essas unidades.
Em 2026, os limites de renda familiar mensal definidos pela Prefeitura são:
- HIS-1: até R$ 4.863
- HIS-2: até R$ 9.726
- HMP: até R$ 16.210
Essas unidades são produzidas dentro de regras específicas e podem receber incentivos urbanísticos justamente para ampliar a oferta de moradia para determinadas faixas da população.
Por isso, sua utilização também precisa respeitar a finalidade prevista pela legislação.
HIS e HMP podem ser utilizados para Airbnb?
Não.
O Decreto Municipal nº 64.244/2025 reforçou as regras aplicáveis às unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) e estabeleceu expressamente a proibição da locação de curta temporada nessas categorias.
Isso significa que uma unidade classificada como:
HIS-1 → não pode operar short stay
HIS-2 → não pode operar short stay
HMP → não pode operar short stay
A restrição existe porque a hospedagem de curta duração não atende à finalidade habitacional para a qual essas unidades foram criadas.
E a locação tradicional?
Aqui existe uma diferença importante.
A legislação permite que unidades HIS e HMP sejam destinadas à locação residencial de longa duração, desde que sejam respeitadas as regras previstas para cada categoria.
Entre elas está a necessidade de o locatário se enquadrar na faixa de renda correspondente à classificação da unidade.
Além disso, a regulamentação municipal estabelece limites relacionados ao valor da locação.
Portanto, não significa que uma unidade HIS ou HMP não possa ser alugada. A restrição está especialmente relacionada ao short stay e à utilização como hospedagem de curta temporada.
E quando existem unidades R2V no mesmo empreendimento?
Esse é um dos pontos mais importantes para o investidor.
Alguns empreendimentos possuem diferentes classificações dentro do mesmo projeto. É possível encontrar, por exemplo, unidades HIS ou HMP e unidades de mercado livre, conhecidas como R2V, dentro de um mesmo empreendimento.
Nesse cenário, a restrição acompanha a classificação da unidade, e não simplesmente o endereço do prédio.
Ou seja: uma unidade de mercado livre não possui automaticamente as mesmas restrições de renda e destinação aplicáveis às unidades HIS e HMP.
Por isso, dois apartamentos dentro do mesmo empreendimento podem ter regras diferentes.
Para quem pretende adquirir um ativo visando renda com locação de curta temporada, verificar a classificação exata da unidade antes da compra é essencial.
Unidade R2V significa Airbnb automaticamente liberado?
Também não.
Embora uma unidade de mercado livre não esteja submetida às mesmas restrições das categorias HIS e HMP, existem outras regras que precisam ser analisadas.
Entre elas estão a convenção e as regras do condomínio, além da legislação aplicável.
Portanto, antes de comprar pensando exclusivamente em short stay, o investidor deve analisar não apenas a localização, metragem e potencial de rentabilidade, mas também toda a documentação relacionada à unidade e ao condomínio.
Fiscalização sobre HIS e HMP aumentou em São Paulo
Esse cuidado ganhou ainda mais importância em 2026.
A Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo intensificou a fiscalização sobre a utilização irregular dessas unidades.
Em agosto de 2026, a Prefeitura informou que plataformas digitais de locação por curta temporada começaram a remover anúncios considerados irregulares após ações da Secretaria Municipal de Habitação.
Segundo a Prefeitura, foram encaminhadas às plataformas listas de empreendimentos que somavam 62.812 unidades HIS e HMP na capital paulista.
O movimento mostra que a classificação da unidade deixou de ser apenas uma informação técnica do empreendimento e passou a ser um ponto ainda mais relevante na análise de quem pretende investir.
O que analisar antes de comprar para Short Stay?
O preço de entrada é apenas uma das variáveis de um investimento.
Quando o objetivo é gerar renda com locação de curta temporada, é importante analisar:
- classificação da unidade;
- regras do condomínio;
- localização e demanda da região;
- perfil do público;
- valor de aquisição;
- potencial de ocupação;
- diária média da região;
- custos de operação;
- possibilidade efetiva de utilização para short stay.
Uma unidade aparentemente mais barata pode não atender à estratégia pretendida pelo investidor caso possua restrições de utilização.
Da mesma forma, uma unidade de mercado livre com preço de aquisição maior pode apresentar uma estratégia completamente diferente quando analisada sob a perspectiva de operação e geração de renda.
Informação também faz parte de um bom investimento
O mercado de compactos em São Paulo continua oferecendo diferentes possibilidades para quem busca construir patrimônio e gerar renda.
Mas as mudanças regulatórias reforçam uma regra básica: não basta analisar somente preço, metragem e localização.
É necessário entender exatamente o que está sendo comprado e quais possibilidades aquela unidade oferece.
Na BR 360 Soluções Imobiliárias, analisamos oportunidades considerando não apenas o ativo, mas também sua estratégia de utilização, localização e potencial dentro do objetivo de cada investidor.
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