As fachadas ativas prometiam revolucionar a vida urbana: mais segurança, movimento e conveniência nas calçadas de São Paulo. Contudo, o cenário atual é outro. Boa parte desses espaços segue vazia, mesmo em regiões valorizadas.
Enquanto os objetivos urbanísticos permanecem válidos, a execução está longe do ideal. Falta infraestrutura, sobram custos e o comércio não vem. Afinal, o que deu errado?
Fachadas ativas: boa ideia, má implementação
Antes de tudo, é importante entender o conceito. Fachadas ativas são espaços comerciais no térreo dos prédios, com acesso direto à rua. Eles foram impulsionados por leis como o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento de São Paulo, que ofereceram incentivos construtivos às incorporadoras.
A intenção era excelente. Além de promover ruas mais seguras, o comércio no térreo traria vida ao bairro, atendendo tanto moradores quanto visitantes. No entanto, sem planejamento, o que vemos hoje são vitrines vazias e oportunidades perdidas.
5 razões por que as fachadas ativas ficam desocupadas
Embora existam diversos fatores envolvidos, alguns obstáculos se repetem nos principais bairros da capital paulista. Vamos aos principais:
1. Aluguéis incompatíveis com o perfil local
Primeiramente, o valor de aluguel costuma ser elevado. Mesmo em áreas com vocação comercial, muitos pequenos empresários não conseguem arcar com os custos. Como consequência, os espaços permanecem vazios por meses — às vezes, por anos.
2. Infraestrutura insuficiente para operação
Além do custo, a estrutura física também limita o uso. Muitos desses espaços são entregues sem exaustão para restaurantes, com pé-direito baixo ou sem acessos adequados para carga e descarga. Portanto, lojistas que exigem condições técnicas mínimas acabam desistindo.
3. Falta de estacionamento e logística ruim
Outro fator relevante é a ausência de vagas para clientes. Isso afasta não só os consumidores, como também prestadores de serviço e fornecedores. Assim, mesmo negócios viáveis no papel tornam-se inviáveis na prática.
4. Superoferta em áreas sem demanda
Ainda que a legislação incentive as fachadas ativas, muitas são construídas em locais sem demanda real de comércio. Em bairros exclusivamente residenciais, por exemplo, a rotatividade é alta e a ocupação, baixa. Nesse contexto, a exigência legal se transforma em obstáculo.
5. Planejamento comercial inexistente
Além disso, muitas incorporadoras não pensam em quem vai ocupar esses espaços. Não há curadoria, nem diálogo com lojistas. Por isso, o térreo vira um apêndice sem função clara, o que prejudica a ativação desde o início.
E o que o mercado está fazendo para resolver?
Felizmente, algumas incorporadoras já estão se movimentando. A contratação de consultores especializados tem se tornado mais comum, e diversas estratégias vêm sendo adotadas:
- Criação de infraestrutura mínima para atrair restaurantes, cafés e academias
- Revisão do mix de lojas com base no entorno e no perfil do morador
- Parcerias com operadores de coworking ou serviços locais
- Aluguéis mais acessíveis nos primeiros anos de operação
Segundo Simone Santos, da consultoria Binswanger Brazil, a ocupação com escritórios e coworkings pode ser uma saída viável.
“Com a queda da vacância em lajes corporativas, esses espaços no térreo oferecem boa localização com custo menor. Ainda é uma aposta, mas pode funcionar.”
Por que isso importa para investidores e moradores?
Para o investidor, uma fachada ativa vazia representa risco. Não apenas pelo retorno perdido, mas também porque afeta a valorização do imóvel como um todo. Por outro lado, quando bem planejada, a ativação do térreo:
- Traz movimento constante e aumenta a segurança
- Valoriza a região e melhora a percepção do bairro
- Atrai outros serviços e facilita o dia a dia dos moradores
- Gera receitas adicionais para o condomínio ou proprietário
Portanto, analisar o térreo é tão importante quanto avaliar a planta do apartamento. Um imóvel com fachada ativa bem ocupada tende a ter maior liquidez e retorno.
Conclusão: ativar não é opcional
Embora as fachadas ativas sejam uma excelente ideia, seu sucesso depende de mais do que legislação. É necessário planejamento estratégico, infraestrutura adequada e uma leitura clara do mercado local.
Por isso, se você pretende investir ou desenvolver imóveis em São Paulo, avalie a viabilidade comercial do térreo com o mesmo cuidado que aplica às unidades residenciais.
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