Aprovada em janeiro de 2025, a Lei Complementar nº 214 regulamenta o início da Reforma Tributária no Brasil. Embora a maior parte dos impactos seja prevista para 2026 em diante, muitos proprietários e investidores já começam a rever seus modelos de operação.
Afinal, a locação de imóveis passa a ser tributada não apenas pelo IRPF, mas também por dois novos tributos: IBS (estadual/municipal) e CBS (federal). Como resultado, a carga tributária pode aumentar consideravelmente — especialmente para quem tem mais imóveis alugados ou altos rendimentos mensais.
Contextualização
Essa mudança afeta diretamente o público da BR 360 Soluções Imobiliárias, formado por investidores que compram studios e apartamentos de alto padrão em São Paulo para obter renda com locação, inclusive via short-stay. Portanto, compreender o novo cenário é essencial para tomar decisões financeiras acertadas.
Além disso, a BR 360 também orienta proprietários e gestores sobre estratégias legais e tributárias para adaptação. Afinal, agir com antecedência é a melhor forma de reduzir impactos e manter a rentabilidade.
O que é a Lei Complementar nº 214/2025?
A chamada “Lei da Reforma Tributária” foi sancionada em 16 de janeiro de 2025. Ela cria o IVA Dual, modelo que unifica diversos tributos atuais (ISS, PIS, Cofins, ICMS, IPI) em dois grandes grupos: o IBS, gerido por estados e municípios, e a CBS, gerida pela União.
Até então, aluguéis pagos por pessoas físicas eram tributados apenas pelo Imposto de Renda. Contudo, a nova regra prevê a aplicação do IBS e da CBS sobre as receitas de locação em certos casos — o que, portanto, amplia a base tributária para o setor.
Quem será afetado?
O novo regime não afeta todos os locadores de forma igual. De acordo com a lei, o IBS e a CBS incidem somente sobre:
- Contribuintes com mais de três imóveis residenciais alugados e receita anual superior a R$ 240 mil;
- Ou, alternativamente, quem obtém mais de R$ 288 mil anuais com aluguéis, mesmo com menos imóveis.
Consequentemente, pequenos locadores que possuem apenas um ou dois imóveis provavelmente continuarão isentos desses tributos. No entanto, aqueles que atuam profissionalmente ou acumulam rendas mais expressivas precisarão adaptar suas práticas contábeis e jurídicas.
Cronograma de implantação
A transição será gradual. Isso permite que investidores e proprietários tenham tempo para se ajustar. Veja os principais marcos:
- 2026 e 2027: cobrança de IBS e CBS será simbólica, apenas para testes do novo sistema;
- A partir de 2028: alíquotas dos tributos atuais (ISS, PIS, Cofins) começam a ser reduzidas;
- Em 2033: modelo antigo será totalmente extinto, com aplicação integral do IBS/CBS.
Portanto, há um período de adaptação, mas também há riscos de autuações para quem não se preparar a tempo. Por isso, o ideal é revisar estruturas jurídicas ainda em 2025.
Há exceções ou redutores?
Sim, e são importantes. A legislação prevê descontos e reduções na base de cálculo para certos casos, com o objetivo de suavizar o impacto fiscal:
- Redução de 70% na base de cálculo para locações residenciais;
- Dedução de até R$ 600 mensais por imóvel residencial, como benefício social;
- Redução de 50% na venda de imóveis adquiridos até 31/12/2026;
- Além disso, vendas com lucro dentro de certos critérios terão tratamento diferenciado.
Esses mecanismos reduzem o peso dos novos tributos, principalmente para quem atua no mercado de aluguel residencial urbano. No entanto, é fundamental avaliar caso a caso.
Como se preparar? Estratégias práticas
Muitos investidores da BR 360 já estão reavaliando suas estratégias para 2026. Entre as ações recomendadas, destacam-se:
- Reestruturar contratos, adicionando cláusulas de repasse de tributos;
- Constituir pessoa jurídica, quando vantajoso, para atuar como empresa de locação;
- Revisar a titularidade dos imóveis, como em casos de holdings familiares;
- Simular o novo impacto fiscal com contador de confiança.
Além disso, é prudente revisar o fluxo de caixa e avaliar a performance de cada unidade locada. Assim, evita-se a perda de rentabilidade com aumento de encargos. E claro: monitorar novas regulamentações será tarefa contínua.
Oportunidades para investidores
Mesmo com mudanças, o setor imobiliário segue atraente. Em São Paulo, o déficit habitacional e a alta demanda por locação de studios e apartamentos compactos sustentam a valorização.
Portanto, com boa gestão tributária, o investidor ainda pode ter excelente retorno. Afinal, imóveis continuam sendo ativos seguros, com potencial de valorização no médio e longo prazo, especialmente em regiões como Moema, Vila Olímpia, Perdizes e Pinheiros.
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